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住宅購入は人生で最大の買い物です。本記事の内容はあくまで個人の体験に基づくものです。購入判断はご自身の責任で行ってください。
住宅ローン選びで「どこの銀行が一番いいか」と調べると、情報が多すぎて迷う。
私は都心マンション8,500万円のローンを組む際に、3行に並行して仮審査を申込み、実際に審査を通過した上で銀行を選んだ。
この記事では、2026年現在の変動金利最安水準の銀行3行を比較する。金利だけでなく、諸費用・団信・繰上返済の柔軟性まで含めて評価する。
おすすめBEST3（結論ファースト）
| 順位 | 銀行 | 変動金利（目安） | おすすめタイプ |
|---|---|---|---|
| 1位 | 住信SBIネット銀行 | 0.640%〜 | バランス重視・団信充実 |
| 2位 | auじぶん銀行 | 0.619%〜 | 金利最安水準を狙う人 |
| 3位 | 楽天銀行 | 0.675%〜 | 楽天ユーザー・初心者 |
※金利は2026年4月時点の目安。実際の適用金利は審査結果・物件・借入条件によって異なります。最新情報は各銀行の公式サイトでご確認ください。
1位：住信SBIネット銀行
変動金利：0.640%〜（2026年4月目安）
特徴
- ネット銀行最大手級。住宅ローンの取扱実績が豊富
- 全疾病保障が無料付帯。8疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中ほか）で就業不能になったときのローン残高保障
- 団信の選択肢が最も充実している銀行の一つ
- スマホで手続きが完結。書類郵送が少ない
金利・費用の詳細
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 変動金利（目安） | 0.640%〜 |
| 固定10年（目安） | 1.700%〜 |
| 融資手数料 | 借入額の2.2%（税込） |
| 保証料 | 不要 |
| 繰上返済手数料 | 無料（一部返済・全額返済とも） |
| 最低借入額 | 500万円〜 |
団信の選択肢
| プラン | 内容 | 追加コスト |
|---|---|---|
| 通常団信 | 死亡・高度障害 | 無料 |
| 全疾病保障 | 8疾病+全疾病 | 無料付帯（金利優遇適用時） |
| がんプラス | がん診断で残高50%免除 | 金利+0.1% |
| がん100%保障 | がん診断で残高100%免除 | 金利+0.2% |
| 3大疾病100% | がん+心疾患+脳卒中 | 金利+0.3% |
私の選択はここ。 全疾病保障が無料付帯されていることと、繰上返済が無料で柔軟にできることが決め手だった。
こんな人におすすめ
- ✅ 団信の保障を充実させたい
- ✅ 繰上返済を積極的に活用する予定
- ✅ 金利と保障のバランスを重視したい
2位：auじぶん銀行
変動金利：0.619%〜（2026年4月目安）
特徴
- 変動金利は業界最安水準の一つ
- auユーザー（au/UQモバイル契約者）は金利優遇が受けられる場合がある
- がん保障（50%+全疾病）が無料付帯
- スマホ手続き完結型。三菱UFJ銀行グループのため信頼性が高い
金利・費用の詳細
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 変動金利（目安） | 0.619%〜（au/UQモバイル契約者） |
| 固定10年（目安） | 1.690%〜 |
| 融資手数料 | 借入額の2.2%（税込） |
| 保証料 | 不要 |
| 繰上返済手数料 | 無料 |
団信の選択肢
| プラン | 内容 | 追加コスト |
|---|---|---|
| 通常団信 | 死亡・高度障害 | 無料 |
| がん50%+全疾病 | がん診断で50%免除+全疾病就業不能保障 | 無料付帯 |
| がん100%+全疾病 | がん診断で100%免除 | 金利+0.1% |
| 3大疾病 | がん+急性心筋梗塞+脳卒中 | 金利+0.2% |
こんな人におすすめ
- ✅ とにかく金利を最安にしたい
- ✅ auまたはUQモバイルを使っている
- ✅ 団信にがん保障を加えたい（無料付帯あり）
3位：楽天銀行
変動金利：0.675%〜（2026年4月目安）
特徴
- 楽天ユーザーは馴染みやすい。楽天証券との連携による日常の使いやすさ
- 金利水準は上位2行よりやや高いが、使い勝手と知名度のバランスが良い
- 連帯債務・ペアローンに対応
- 初めてネット銀行でローンを組む人にも使いやすい窓口対応
金利・費用の詳細
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 変動金利（目安） | 0.675%〜 |
| 固定10年（目安） | 1.750%〜 |
| 融資手数料 | 借入額の2.2%（税込） |
| 保証料 | 不要 |
| 繰上返済手数料 | 無料 |
団信の選択肢
| プラン | 内容 | 追加コスト |
|---|---|---|
| 通常団信 | 死亡・高度障害 | 無料 |
| がん診断給付金 | がん診断で給付金支払い | 金利+0.1% |
| 8疾病保障 | 8疾病で就業不能時のローン返済免除 | 金利+0.2% |
こんな人におすすめ
- ✅ 楽天証券・楽天カードをすでに使っている
- ✅ 初めての住宅ローンで馴染みのある銀行を選びたい
- ✅ ペアローンを検討している
3行の総合比較表
| 比較項目 | 住信SBIネット銀行 | auじぶん銀行 | 楽天銀行 |
|---|---|---|---|
| 変動金利（目安） | 0.640%〜 | 0.619%〜 | 0.675%〜 |
| 融資手数料 | 2.2% | 2.2% | 2.2% |
| 無料団信の充実度 | ◎ 全疾病保障付帯 | ○ がん50%+全疾病 | △ 死亡・高度障害のみ |
| 繰上返済 | 無料・いつでも | 無料・いつでも | 無料・いつでも |
| スマホ対応 | ◎ | ◎ | ○ |
| 私の評価 | 1位（実際に選択） | 2位 | 3位 |
高年収者が住宅ローンを選ぶ際の視点
年収が高い人は「どこでも審査が通る」と思いがちだが、実はいくつか注意点がある。
1. 副業収入の扱いを確認する
副業・フリーランス収入がある場合、銀行によって収入計算の評価が全然違う。ネット銀行（住信SBI・auじぶん）は確定申告を提出すれば副業収入を合算してくれることが多い。メガバンク・地銀は「給与所得のみで審査」というケースが多い。
→ 詳細は 住宅ローンの選び方と判断基準 で書いている。
2. 繰上返済の柔軟性を重視する
年収が高ければ、繰上返済を積極的に行うことで利息を大幅に減らせる。繰上返済手数料が無料で、100円単位から返済できる銀行を選ぶことで、キャッシュフローに余裕が出たタイミングで機動的に返済できる。
上記の3行はいずれも繰上返済無料。ここは合格ライン。
3. 団信保障で生命保険を代替する
年収2,000万円超だと、生命保険の保障も高額になりがち。がん100%保障付き団信は「ローン残高がゼロになる」という最強クラスの保障で、単体の生命保険では代替が難しい。
高年収の人ほど、団信の充実度は重要な選択基準になる。
借り換えのタイミング判断
既に住宅ローンを組んでいる人向けに、借り換えのタイミング判断基準を書く。
借り換えが有効なケース
借り換えによる利息削減額 > 借り換えにかかる費用（融資手数料・登記費用等）であれば有効。
| 借り換えが有効な目安 |
|---|
| 現在の金利と借り換え後の金利の差が0.3%以上 |
| ローン残高が1,000万円以上 |
| 残存期間が10年以上 |
この3条件が揃っている場合、借り換えの試算をすることを勧める。
→ 価格.com 住宅ローン比較で現在の条件と比較シミュレーションができる。
借り換えの手間とコスト
借り換えには以下のコストがかかる。
| 費用 | 目安 |
|---|---|
| 融資手数料（新銀行） | 借入額の2.2% |
| 登記費用（抵当権変更） | 5〜10万円 |
| 収入印紙 | 2〜3万円 |
| 繰上返済手数料（旧銀行） | 0〜数万円 |
| 合計 | 借入額の2.2%+20万円前後 |
1億円のローンなら諸費用は240〜250万円程度。このコストと利息削減額を比較して判断する。
まとめ
- 2026年時点の変動金利最安水準はauじぶん銀行（0.619%〜）
- 団信の充実度・繰上返済の柔軟性を含めたバランスで住信SBIネット銀行が1位
- 楽天ユーザーや初めてのネット銀行には楽天銀行
- 副業収入がある場合はネット銀行が有利なことが多い
- 借り換えは「金利差0.3%以上・残高1,000万円以上・残存10年以上」が目安
