年収2000万でいくら借りた？住宅ローンの選び方と私の判断基準

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住宅購入は人生で最大の買い物です。本記事の内容はあくまで個人の体験に基づくものです。購入判断はご自身の責任で行ってください。

「年収2,000万円なら1億以上余裕で借りられますよ」

銀行の担当者にそう言われたとき、正直ビビった。

「借りられる額」と「返せる額」は全然違う。1億以上のローンを組んだら、副業が途切れた途端に詰む。貧乏育ちの感覚が「それは危ない」と警告を出していた。

この記事では、実際に8,500万円を借りた経緯と、変動 vs 固定の判断基準、副業収入がある場合の審査の実態を書く。

結論：借りた金額と選んだローン

先に答えを出す。

銀行の融資可能額の計算式は、おおよそ「年収 × 7〜10倍」が上限の目安。

年収2,000万円なら、理論上1億4,000万〜2億円まで融資可能になる計算だ。実際に銀行の仮審査では「1億2,000万円まで問題ありません」という回答が出た。

でも、1億2,000万円を35年変動金利で借りると月々の返済額は約32万円になる。そこに管理費・修繕積立金・固定資産税が乗ってくると、月の住居コストは40万円近くになる。

副業収入が700万円あると言っても、それが永続的に続く保証はない。本業の年収だけで生活が成立するか、というのが私の判断軸だった。

本業年収1,300万円だと手取りは月約72万円。ローン返済22.5万円は手取りの約31%。これが私の「返せる上限」の感覚値だった。

2025年時点の金利水準を見ると、変動と固定の差は以下の通り（銀行や条件によって異なる）。

8,500万円を35年で借りた場合、変動と固定（仮に2.0%）の月額差は以下になる。

35年で2,310万円の差は無視できない。

変動金利の最大のリスクは「金利上昇時に返済額が増える」こと。

日本の政策金利は2025年時点で0.5%前後まで上昇してきた。さらに上昇するリスクはゼロではない。

でも、投資家として考えると話が変わる。

インデックスファンドの期待リターンは年4〜6%（過去実績ベース）。ローン金利0.625%に対して、差分は3〜5%以上ある。言い換えると、「繰上返済に回す資金を投資に回す方が期待値は高い」。

もちろんこれは期待値の話であってリスクを取っている前提。金利が急上昇したり投資リターンがマイナスになったりする可能性もある。

私の選択：変動金利を選び、繰上返済の原資となる投資を続けながら、金利上昇局面では繰上返済を加速させる戦略。

リスク許容度が低い人は固定金利を選ぶ方が精神的にも合理的だ。どちらが正解とは言えない。

→ 住宅ローン vs 投資の詳細比較は住宅ローン vs 投資で解説している。

副業年収700万円があることで、審査にどう影響したか。

副業収入は「安定収入」として認められるかどうかが銀行によって異なる。

私の場合、確定申告を3年分提出したところ、住信SBIネット銀行では副業収入の一部を合算収入として評価してもらえた。一方、別の銀行では「給与所得のみで審査」という回答だった。

副業収入がある場合は、複数行に並行して仮審査を申込むことを強く勧める。

確定申告書の提出は必須。副業を無申告で続けていた場合、審査でかなり不利になる。

団信（団体信用生命保険）は、借主が死亡・高度障害になった際にローン残高がゼロになる保険だ。

住宅ローンには基本的に加入必須。問題は「どのプランを選ぶか」。