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住宅購入は人生で最大の買い物です。本記事の内容はあくまで個人の体験に基づくものです。購入判断はご自身の責任で行ってください。
賃貸か購入か。この問いに正解を出そうとして、半年間悩んだ。
エクセルで30年シミュレーションを作り、金利上昇シナリオを複数作り、「合理的には購入の方がわずかに有利」という結論が出た。でも、それだけでは踏み切れなかった。
最終的に購入を決断したのは、計算じゃない部分が決め手だった。
この記事では、シミュレーションの結果と、それでも迷った理由、そして最終的に「買う」と決めた本当の理由を書く。
まず、30年シミュレーションの結果
前提条件
比較する条件は以下。
| 項目 | 賃貸プラン | 購入プラン |
|---|---|---|
| 月額居住コスト | 22万円（家賃） | 22.5万円（ローン） |
| 物件水準 | 都心・2LDK | 都心・55㎡マンション購入 |
| 想定居住期間 | 30年 | 30年 |
| 頭金（購入プラン） | — | 700万円 |
| 諸費用（購入プラン） | — | 450万円 |
| ローン金利（変動） | — | 0.625%（変動） |
30年総支払額の比較
賃貸プランの総支払額
- 月22万円 × 12ヶ月 × 30年 = 7,920万円
- ただし、家賃は30年間で年1%上昇すると仮定すると総支払は約9,400万円
購入プランの総支払額
- 頭金・諸費用の初期費用: 1,150万円
- ローン総返済額（8,500万円・35年・0.625%）: 約9,650万円
- 管理費・修繕積立金（30年分）: 約1,544万円
- 固定資産税（30年分）: 約510万円
- 合計: 約12,854万円
ただし、購入後は不動産が残る。30年後の売却価格次第では総コストが大幅に変わる。
| シナリオ | 30年後の売却価格 | 実質コスト（購入） |
|---|---|---|
| 楽観シナリオ | 8,000万円 | 約4,854万円 |
| 中立シナリオ | 5,000万円 | 約7,854万円 |
| 悲観シナリオ | 2,000万円 | 約10,854万円 |
中立シナリオで家賃上昇を考慮した賃貸（約9,400万円）と比べると、購入の実質コストは約7,854万円で賃貸より有利という試算になった。
シミュレーションで決められなかった理由
試算上は購入が有利、でも踏み切れなかった。なぜか。
不確実性が大きすぎる
- 30年後の物件売却価格は「誰もわからない」
- 変動金利が上昇するリスクを正確に見積もれない
- 転勤・転職・結婚など、ライフプランの変化が予測できない
「楽観シナリオで4,854万円」と言われても、それが実現するかどうかはわからない。理系的に言えば、期待値計算はできるが分散が大きすぎる。
「賃貸の方が自由」という反論も正しい
引越しの自由、ローンを抱えない身軽さ、転職のしやすさ——これらは実際に価値があることだ。特に「いつでも動ける」という選択肢のオプション価値を金額に換算するのは難しい。
シミュレーションはどこまで行っても「仮定の積み重ね」。だから計算だけで答えは出なかった。
それでも購入を決断した3つの理由
計算を超えて、私が購入を決断した理由はこの3つだ。
理由1：毎月22万円が「消えていく感覚」への抵抗
論理的には「家賃は住居サービスへの対価」だと頭でわかっている。でも感情的に、毎月22万円が口座から消えていく感覚が受け入れられなかった。
投資信託の積立は、毎月増えている実感がある。同じ22万円でも、「資産になる支払い」と「消える支払い」では気持ちが全然違う。
感情を無視した意思決定は長続きしない。 毎月の支払いで「消えていく感覚」に悩まされ続けるくらいなら、精神的に納得できる選択をする方が正しいと判断した。
理由2：持ち家の方が生活の安定感が高い
賃貸には「突然退去を求められるリスク」がある。契約更新のたびに「次も住めるか」という不確実性がある。
一人で暮らしていると、生活の基盤が安定していることは思った以上に大切だ。更新のたびに「家賃が上がるかも」「条件が変わるかも」という不安から解放されたかった。
「自分の城」という感覚は、数字では測れない精神的な安定をもたらした。
理由3：住宅ローン控除の節税メリット
これは純粋に計算できる話。
借入残高の0.7%が13年間、所得税・住民税から控除される。8,500万円で借りた場合、初年度の控除額は約42万円。13年合計で約480万円以上の節税効果になる（残高の減少を考慮しても数百万円規模）。
年収2,000万円超で税負担が大きい私にとって、この控除は非常に有効だった。
→ 住宅ローン控除の詳細は 住宅ローン控除の節税効果 で解説している。
「正解はない。だから自分の優先順位で決める」
賃貸 vs 購入の議論をネットで調べると、どちらにも「正しい主張」がある。
- 「都心不動産は下がらない」→ 根拠のある主張
- 「金利上昇で変動ローンは危険」→ これも根拠がある
- 「賃貸の方が身軽で合理的」→ 状況次第で正しい
どちらかが絶対に正しいということはない。
大事なのは、自分にとって何を優先するかを明確にすること。
| 優先項目 | 向いている選択 |
|---|---|
| 身軽さ・転職の自由 | 賃貸 |
| 精神的安定・安定した家賃 | 購入 |
| 節税効果を最大化 | 購入（住宅ローン控除） |
| キャッシュフロー優先 | 賃貸（頭金を投資に回す） |
| 資産形成 | どちらも可（戦略次第） |
私の場合は「精神的安定」「節税効果」「都心不動産の資産性」という3点が重なった。だから購入を選んだ。
あなたの優先項目は何か——それを先に決めれば、答えは自然と出てくる。
まとめ
- 30年シミュレーションでは「中立シナリオ」で購入がやや有利
- ただし不確実性が大きく、計算だけでは決断できなかった
- 最終的に「消えていく感覚への抵抗」「生活の安定感」「住宅ローン控除」の3点が決め手
- 正解はない。自分の優先順位で決めることが大事
