※本記事にはプロモーションが含まれます
住宅購入は人生で最大の買い物です。本記事の内容はあくまで個人の体験に基づくものです。購入判断はご自身の責任で行ってください。
マンションを買う前、コストの計算は「ローン返済額だけ」で済ませていた。
「月22.5万円のローンなら、今の家賃22万円とほぼ同じ。余裕だ」と思っていた。
甘かった。 実際に住んで1年が経ち、月々の住居コストはローン以外にも思った以上にかかっていた。
この記事では、実際の数字を全部公開する。マンション購入を検討している人に「事前に知っていれば」と思う情報を届けたい。
結論：月々の住居コストは合計28.8万円
先に全体像を見せる。
| コスト項目 | 月額 |
|---|---|
| 住宅ローン返済（元利均等） | 22.5万円 |
| 管理費 | 2.5万円 |
| 修繕積立金 | 1.8万円 |
| 固定資産税（月割り） | 1.7万円 |
| 火災保険（月割り） | 0.3万円 |
| 合計 | 28.8万円 |
賃貸時代の家賃は22万円だった。実質で月6.8万円増加。
「ローン返済額が家賃と同じなら支出は変わらない」という計算は間違いだ。
各コストの詳細
1. 住宅ローン返済：22.5万円/月
借入額8,500万円・35年・変動金利0.625%の元利均等返済。
元利均等返済とは、毎月の支払額が固定される方式。最初のうちは支払額の大半が利息で、元本返済部分は少ない。
| 項目 | 初年度の内訳 |
|---|---|
| 元本返済分 | 約18.0万円 |
| 利息分 | 約4.5万円 |
| 合計 | 約22.5万円 |
変動金利なので、政策金利が上昇すると返済額が増える。金利1%上昇で月約3万円増加する計算になる。このリスクは購入前から認識しておくべきだった。
2. 管理費：2.5万円/月
マンションの共用部分（エントランス、廊下、エレベーター等）の維持管理費。管理会社への委託費用が含まれる。
都心・築浅のマンションは管理費が高い傾向がある。
| エリア | 管理費の相場（目安） |
|---|---|
| 都心（千代田・港・渋谷等） | 2〜4万円/月 |
| 城東・城北エリア | 1〜2.5万円/月 |
| 郊外 | 0.5〜1.5万円/月 |
購入前の失敗： 管理費の金額だけ見て「2.5万円か、まあ標準的だな」と流してしまった。実際には管理費の中身（どのサービスが含まれるか）と、管理組合の財務状況も確認すべきだった。
管理費は管理組合の決議で変更できる。購入後に値上がりするリスクがある。
3. 修繕積立金：1.8万円/月
将来の大規模修繕（外壁塗装・屋上防水・給排水管更新など）のために毎月積み立てる費用。
修繕積立金は物件を買ってからも増額されることがある。都心の新築マンションは当初の修繕積立金が低く設定されている場合が多く、5〜10年後に引き上げられるパターンが多い。
| 修繕積立金の状況 | 将来のリスク |
|---|---|
| 積立比率が低い（60%以下） | 将来の大規模修繕時に一時金徴収の可能性 |
| 積立比率が高い（80%以上） | 比較的安心 |
| 私の物件 | 積立比率92%（購入前に確認済み） |
購入前に管理組合の長期修繕計画書と積立金の現状を必ず確認することを強く勧める。ここをサボると、数年後に100〜200万円の一時金を求められるケースがある。
4. 固定資産税：年間20万円（月割り約1.7万円）
土地と建物に対して毎年課税される。東京都の場合、固定資産税評価額に1.4%が税率として課税される。
私の物件の固定資産税は年間約20.4万円。都市計画税を合わせると約24.5万円/年（月割り約2.0万円）。
| 税目 | 年間額 | 月割り |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 約20.4万円 | 約1.7万円 |
| 都市計画税 | 約4.1万円 | 約0.3万円 |
| 合計 | 約24.5万円 | 約2.0万円 |
上記の表では管理のしやすさから固定資産税のみ掲示した。都市計画税まで含めると月割り2.0万円になる。
購入前に知らなかったこと： 固定資産税の具体的な金額は購入前には計算しにくい（固定資産税評価額は購入後に確定するため）。不動産会社に概算を聞けるので、必ず事前に確認しておくべきだった。
5. 火災保険：年間3.6万円（月割り約0.3万円）
マンションの場合、戸室部分（専有部）の火災保険に加入する。共用部分は管理組合が加入している。
| 補償範囲 | 年間保険料（目安） |
|---|---|
| 火災のみ | 1〜2万円 |
| 火災+水濡れ+破損 | 2〜4万円 |
| 総合補償（地震保険付き） | 4〜8万円 |
私は5年一括払いを選んだ。単年払いより約10%割安になる。地震保険も付けたため初回の費用は約18万円（5年分）だった。
賃貸時代との固定費比較
賃貸時代（退去前）と現在の比較。
| コスト | 賃貸時代 | 購入後（現在） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 家賃/ローン | 22.0万円 | 22.5万円 | +0.5万円 |
| 管理費 | — | 2.5万円 | +2.5万円 |
| 修繕積立金 | — | 1.8万円 | +1.8万円 |
| 固定資産税 | — | 2.0万円 | +2.0万円 |
| 火災保険 | — | 0.3万円 | +0.3万円 |
| 更新料（年割り） | 約1.8万円 | — | −1.8万円 |
| 合計 | 23.8万円 | 29.1万円 | +5.3万円 |
賃貸の「家賃だけが住居コスト」という計算に対して、購入後は月5万円以上多くかかっている。
ただし、購入後は住宅ローン控除（初年度約42万円）があるため、年間では税負担の軽減も含めた計算が必要になる。
買う前に知っておきたかったこと
1年間住んでみて、「先に知っておけばよかった」と思うことを正直に書く。
1. 管理費・修繕積立金は「第2のローン」と思え
ローン返済額だけで「賃貸と同じくらいの支出」と計算する人は多い。でも管理費+修繕積立金だけで月4〜5万円追加される。購入判断をするときは、この2項目を必ず含めてシミュレーションすること。
2. 固定資産税は年1回まとめて来る（または4分割）
毎月の固定費に見えないが、年間20万円以上が6月・9月・12月・翌2月に来る。初年度は想定外のタイミングで出費があって焦った。月割りで積み立てておくことを勧める。
3. 修繕積立金は将来必ず増額される可能性がある
特に築浅・新築マンションは修繕積立金が低く設定されている。購入後5〜10年で段階的に増額されるケースが多い。現在1.8万円の修繕積立金が、10年後に3万円以上になる可能性もある。長期修繕計画書を購入前に確認しておくこと。
4. 設備の修繕は自分持ち
賃貸なら設備が壊れたらオーナーが修繕してくれる。マンション購入後は専有部の設備（エアコン・給湯器・水回り等）の修繕費はすべて自己負担。エアコンが壊れれば10〜15万円、給湯器なら15〜25万円。予備費として毎年10〜20万円を積み立てておくべきだった。
まとめ
- 月々の住居コスト合計は28.8万円（ローン+管理費+修繕積立金+固定資産税+火災保険）
- 賃貸時代と比べて月5万円以上の増加
- 管理費・修繕積立金・固定資産税・修繕費用を事前にシミュレーションに入れることが重要
- 修繕積立金の積立状況と長期修繕計画は購入前の必須確認事項
