30歳で年収2000万円。現金や投資信託などで3,000万円の資産を築いてきた私ですが、最近とうとう都心に1億円越えの中古マンションを購入しました！
20代から積み重ねてきた資産形成を背景にした大きな買い物。この記事では、購入を決めた理由、1億円超の住宅ローンの実態、そして月々のリアルな支払い額まで、体験ベースでお伝えします。
都心マンションを検討している方にとって、リアルなお金の動きを知ることで意思決定の参考になればと思います。
都心マンションを購入した理由
私はこれまで賃貸暮らしをしていました。家族構成は私と妻の二人。2LDK程度の物件に住んでいました。
生活に不満があったわけではありませんが、妻の職場が移動になったタイミングで引っ越しが必要になり、そのタイミングでマンション購入を真剣に考えるようになりました。
結局、1億円超えの中古マンションを購入したのですが、購入を決意した理由は3つありました。
- 住みたいエリアが都心であり賃貸相場も高い所だった
- 立地の観点で資産性が高く、また今後の不動産市場も横ばいか上昇基調と考えている
- 5年程度で売却を前提としているため、物件のマイナス点には目を潰れた
それぞれ詳細にお話しさせてください。
住みたいエリアは家賃が高い。買った方がお得？
一つ目の理由は、希望エリアの賃貸相場が高く買った方がお得では？と考えたことです。
妻の転勤で引っ越しをするにあたり、3つの希望条件を考えました。
まずは職場へのアクセスの良さ。私・妻の職場へドアドアで15分程度を目安に探すことにしました。私も妻も、平均より業務量が多い職場だったため、日々の可処分時間を増やしたい気持ちがありました。毎日の通勤時間を削ることができれば、その分家庭の時間や自己投資の時間に充てることができます。
2個目は生活利便性の良さ。職場からドアドア15分の場所にすると、自ずと都心部での生活になります。都心だとコンビニやファストフードチェーンは数多くあれど、スーパーのように日常生活で必要なお店があるエリアは限られてきます。スーパーや公園といった、日常生活を送る上で欠かせないスポットがあるエリアに絞り込みました。
最後は自分たちのライフプランにあっていること。私たち夫婦にはまだ子供がいないこと、子供ができたとしても子供部屋が必要になるタイミングで買い換えを考えていたため、2LDK程度の部屋で十分と考えていました。
という条件にあう賃貸物件をまず探してみました。するとどうでしょう。月々の家賃は最低でも30万円は必要ということがわかりました。1年住めば360万円の出費、5年住めば1800万円。
「あれ、これ賃貸で住むのもったいなくない…？」
賃貸だとこのお金が全て大家のものになっちゃうわけです。そう考えると何だかムカついたので購入を考え始めました。
都心であれば中古マンションでも資産性がある！
中古マンションを買った2つ目の理由は、住みたいエリアの物件は立地もよく資産性に期待できたことです。
都心部のマンションは築年数が伸びても、良い条件が揃った物件であればあまり値下がりすることはありません。
特にここ10年ほどは全体的に物件価格が上昇している相場となっていて、10年前に購入した中古マンションが、新築時の価格の2倍になっているといった例もあります。
たとえ住宅ローンを組んで金利や諸費用を払ったとしても、物件の価値が下がらなければトータルで賃貸で過ごすよりも割安になる可能性があるのです。
また、賃貸物件よりも分譲物件の方が建物や部屋の作りも上質になっているため、月々同じような出費になったとしてもより良い条件の物件に住めるのです。
この10年ほどは不動産価格は緩やかに上昇していましたが、私は今後も上昇基調か横ばいになると考えています。確かに最近は日銀の利上げといった話も出ていますが、アメリカのように行き過ぎたインフレを抑えるために急ピッチで利上げに踏み切るとは考えづらく、状況を見た利上げになると予想しています。政策金利は1.5%くらいで安定するんじゃないかなと思っています。何となくですが。
とすると、今都心の不動産を購入したとしてもその価格が大きく下落しないのであれば、それは資産として考えることができます。このように都心の物件に住むのであれば、住まい＋投資の観点で購入した方が得になる確率が高いと考え購入を決意しました。
都心に住むのは一時的？いずれはもう少し郊外へ
1億円超えのマンションを購入した最後の理由は、あくまでも一時的に住む前提で物件を探せたことです。
今は夫婦二人の生活で、それぞれの勤務地に近い場所に住んで時間の節約をすることに大きなメリットがありますが、子供ができるとなれば話は別。
子育てのために私か妻が仕事をセーブするようになれば通勤時間を削るために都心部に住む必要はなくなります。また子供をのびのび広い土地で育てるというのも大きな魅力です。都心だとそういう場所も限られてしまいますからね。
子供が小さいうちは購入した新しいマンションで暮らすのも可能ですが、小学校に上がる時期になったり二人目以降の子供ができたりした場合には手狭になることも考えられます。
なので、今回の物件購入はあくまでも数年間を過ごす居住地としての購入でした。
ローン完済まで返却する必要がないというプレッシャーの少なさ、また既に貯蓄として3000万円(夫婦だと4000万円ほど)があったため、売却時に物件価格が下がり残債割れになったとしても何とかなるだろうと楽観的になれたのが購入に踏みきれた最後の理由です。
購入した都内中古マンションのスペック
物件は 都心5区 と呼ばれるエリアにある築10年の中古マンションです。都心5区とは千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区の都心エリアのことです。都心3区だと千代田区、港区、中央区ですね。
購入した物件のスペックですが
- 広さ：58㎡、2LDK
- 駅徒歩3分以内
- 築10年
- 総戸数：約70〜90戸の中規模物件
- 管理：大手企業に委託
- 販売・施工：大手デベロッパーが担当
2〜3の候補を実際に内見して比較しましたが、最終的に「立地」「間取り」「予算」の3つが揃ったこの物件に決めました。新築物件も見ましたが、引っ越ししたい時期に引き渡せる物件が希望エリアになかったため断念。中古でも築浅なら資産価値を維持しやすく、まあ何とかなるでしょうと半分勢いで判断しました。
物件価格は1億1500万円ほどでした。うーん、やっぱり高い。
ちなみに子供が二人いても住み続けられるように3LDKで80平米程度で物件を探すと、同じエリアだと1.8億〜2億くらいの価格でした。
1億円超のマンションを購入！住宅ローンは？費用は？
1億円越えの物件なんて現金一括ではもちろん買えず、住宅ローンを組むことにしました。
「住宅ローン 1億円」と聞くと、現実味がないと感じる方も多いかと思いますが、残念ながら今の都心では1億円がマンションの相場です。先ほどもお伝えしましたが、3LDKで80平米ほどの部屋を都心部に買おうと思ったら2億円くらいないと買えない状態です。
1億円って確かに高いのですが、自分が持っている資産が3000万円ほど有ったこと、毎年1000万円弱くらいのペースで増えていることもあったので、1億円くらいであれば何とかなるかなという肌感でした。
ちなみに実際に組んだ住宅ローンの条件は以下の通りです。
- 借入額：1億1500万円
- 金利：0.5％程度（変動金利）
- 返済期間：35年
- 頭金：なし
- 月々返済額：30万円ちょっと
所謂フルローンというやつです。野○ひろしもびっくりの35年、残債1億越えです。
私も人生で1億円を超える借金をする日が来るとは思っていませんでした笑
私自身の年収が2000万円ほどだったこともあり、ローン審査はスムーズに通過しました。ローンの審査では年収と勤続年数が重視されます。私の場合は転職したばかりでしたが、副業も含めて安定した収入を証明できたのが大きかったかなと。
「年収いくらで1億円ローンが通るのか？」という読者の疑問に答えるなら、一般的には年収1500〜2000万円以上が一つの目安になると思います。最近は年収の8〜10倍程度でもローンを組むことが可能とされていますが、私は最大でも年収の7倍以内にした方が良いと考えています。
もちろん借入額や返済比率や資産状況などにもよると思いますが、年収1000万円前後だと1億円フルローンは審査の面でも返済の面でも厳しいのが現実です。
都内中古マンション購入にかかったリアルな費用
住宅購入は頭金なしのフルローンで支払いするから今はお金がなくても大丈夫、というわけではありません。住宅購入にあたり実はかなりの手出しが必要です。
およそ物件価格の1割程度ほどの現金が住宅購入には必要になります。1億円の物件であれば1000万円ほどが必要です。
実際には一時的に払う金額も含まれており、住宅ローンの融資が通れば多少は手元に戻りますが、一時的には1000万円ほどの現金が必要です。
私が実際に支払った費用をお伝えします。
- 手付金：500万円
契約時の預け金です。契約を自分都合で破棄すると没収されますが、そのまま購入に至れば物件購入金額に充当されます。大体物件価格の5%ほどかかります。 - 仲介手数料：400万円
購入時に不動産に支払う仲介手数料です。大体物件価格の3%ほどかかります。1億円だと300万円です。これは戻ってこないお金です
まずこの900万円ほどのお金が住宅の売買契約時に必要でした。中古マンションを買う時は物件価格の1割程度の現金は用意しておきましょう。そうでないと契約すらできません。
実際に契約をし、無事ローンの審査も通り購入となった場合は追加でさらにお金がかかります。
- 登記費用：50万円
物件の所有権を書き換えるための費用で、代行する行政書士への手数料になります - 火災保険：20万円
保証内容にもよりますが、5年間でまとめて入ると15~20万円ほどかかります - 銀行手数料：240万円
住宅ローンの融資を実行するための手数料で、借入額の2.2%かかりました。1.1億円借りると240万円かかりました
手付金は戻ってきましたが、それ以外の費用で700万円ほどの手出しがありました。
頭金を入れなかったとしてもこれくらいのお金は必要になるので、住宅購入を考えている方は参考にしてください。
月々の出費については
- ローン返済：30万円
- 修繕積立金：1.5万円
- 固定資産税：1年で15万円ほど(月当たり1.2万円ほど)
で、金利による変動はありますが33〜35万円ほどになっています。
都心マンション購入で感じたメリット・デメリット
実際に住み始めてみて感じたことを整理してみます。ただ、圧倒的に購入してよかった！と思える暮らしができています。
メリット
- 住居の立地が非常によく、通勤が圧倒的に楽。通勤時間が1日1時間以上短縮できた。
- スーパーといった生活に必須な要素を満たせるエリアを選んだため、都心にいながら生活利便性が高い
- 同じ居住費を払うのであれば、賃貸物件に暮らすよりも高品質な物件に住むことができている
- 自分の物件なのでリフォームなど自由に行うことができる
- 将来の資産価値を見込むことができる
デメリット
- 月35万円の固定費は心理的にも大きい
- 住宅ローンの長期返済という制約
- 借入れがあるため、もし他の融資を受けることがあれば足枷になる
- 子どもが大きくなると2LDKでは手狭になる。ただし二人暮らしや未就学児の家庭では十分
ただ、我が家は「子どもが成長したら買い替える」前提で購入しているため、このデメリットも想定内でした。
まとめ：都心マンションは「住まい＋投資」として考える
30歳で1億円超えの都心マンション購入した体験についてお伝えしました。
リアルな月々の支払いは35万円ほど。賃貸時代より負担は増えましたが、立地や生活利便性、資産価値を考えれば買ってよかったなと思える選択でした。
都心マンションを購入しようと考えている方は、
- 住宅ローンは年収とライフプランに無理がないか
- 諸費用や維持費も含めて生活コストを試算できるか
- 中古と新築、それぞれのメリット・デメリットを理解できるか
をぜひ意識してみてください。
「住まい」としての満足度と「資産」としての価値。その両面を見極めることが、都心マンション購入を成功させるカギだと感じています。
